LOCATION RÉSIDENTIELLE

LE DROIT EN 2 MINUTES (OU MOINS)

Le droit du logement encadre les relations entre propriétaires et locataires. Le propriétaire a le droit d’user, posséder, de jouir et de disposer de son bien. Lorsqu’il décide de céder temporairement son droit d’usage à un tiers (le locataire ) en contrepartie d’une somme d’argent (le loyer), il conserve de nombreux droits. Le terme anglais « land lord » (littéralement « seigneur du terrain») qui provient du droit médiéval, indique en effet que le propriétaire reste maître des lieux. Le locataire a cependant aussi des droits, notamment le droit de jouir paisiblement de son lieu de résidence.

Chaque province adopte des lois visant à trouver un juste équilibre entre les droits et les devoirs des propriétaires et ceux des locataires. En Colombie-Britannique, il s’agit de la loi provinciale sur les locations résidentielles (la « Loi »). À noter que les baux commerciaux ainsi que les locations saisonnières sont exclus du champ d’application de la Loi. Il existe aussi d’autres exceptions moins évidentes, tels que les logements où le propriétaire partage une salle de bain ou une cuisine avec le locataire, les logements fournis par un établissement scolaire à ses étudiants ou à ses employés et les logements transitionnels. Dans ces cas là, le droit jurisprudentiel de la common law est applicable. On notera à ce sujet que nul ne peut se soustraire à la Loi. Ainsi, si la Loi s’applique normalement à une location mais qu’une clause de la convention de location précise le contraire, la clause qui est inexécutable.

On notera qu’en Colombie-Britannique, la Loi définit le terme «  bailleur » largement : il peut s’agir du propriétaire, d’un représentant légal ( gestionnaire immobilier, par exemple) ou même d’un locataire dans une relation de sous-location.

Cependant, bien que le terme bailleur soit utilisé largement, il faut noter qu’une « convention de location », est l’expression générique pour désigner un contrat entre un propriétaire (ou un bailleur) et locataire mais qu’un « bail » désigne seulement les conventions de location à durée déterminée.

Entretien du logement

Un dépôt de garantie est une somme d’argent remise au début de la location par le locataire pour protéger le bailleur contre les éventuels impayés ou dommages causés au bien durant la location. Un dépôt pour les dommages attribuables à un animal de compagnie peut également être exigé si le locataire possède un animal. La Loi limite le montant de chacun de ces dépôts à la moitié du loyer. Si un locataire réalise avoir remis un dépôt supérieur au montant autorisé, il peut déduire le trop-perçu de son loyer suivant. Au début et à la fin de la location, le bailleur doit donner deux opportunités au locataire pour réaliser un état des lieux. Une partie qui refuse de participer à l’une ou l’autre inspection perd le droit de conserver ou de réclamer le retour du ou des dépôts.

Le bailleur et le locataire partagent les responsabilités d’entretien du bien. La Loi exige que le propriétaire s’assure que le logement soit conforme aux normes de salubrité, de sécurité et d’habitation. En général, cela signifie que le propriétaire doit s’occuper des réparations majeures et structurelles (toiture, plomberie, alarmes incendies, éradication des infestations, etc.). De son côté, le locataire est tenu de maintenir les normes sanitaires, de propreté et de salubrité raisonnables. En d’autres termes, il doit garder le logement propre et raisonnablement ordonné.

À la fin de la location, les parties doivent comparer les états des lieux d’arrivée et de sortie. Les parties peuvent ensuite discuter d’une éventuelle déduction du ou des dépôts. En l’absence d’accord, le bailleur doit demander rapidement l’autorisation de garder tout ou partie d’un dépôt à la Régie du logement ou il sera redevable du double du montant initial du dépôt en question au locataire.

Hausses de loyer

La Loi dispose qu’un loyer peut être augmenté tous les 12 mois à compter du début de la location ou de la dernière hausse de loyer. Ces augmentations ne sont pas automatiques : pour en bénéficier, le bailleur doit donner un avis d’augmentation de loyer trois mois complets avant la date effective de l’augmentation. La Régie du logement publie chaque année sur son site le taux maximal d’augmentation des loyers. Il s’agit de 2% au dessus du taux d’inflation annuel. Les augmentations rétroactives sont illégales. Pour toute augmentation supérieure au taux autorisé (par exemple, après d’importantes rénovations), le bailleur doit obtenir le consentement du locataire ou de la Régie du logement.

Fin de location

Les parties peuvent convenir de terminer une location à tout moment. Sans accord, le bailleur peut rompre la convention de location pour des raisons bien spécifiques : non-paiement du loyer, cause (par exemple, si le locataire paie souvent son loyer en retard ou cause des nuisances à d’autres locataires), ou reprise du logement. Toutefois, le propriétaire ne peut expulser un locataire pour reprise avant l’échéance d’un bail à durée déterminée.

Jusqu’en décembre 2017, une convention de location pouvait comporter une clause exigeant qu’un locataire quitte les lieux à la fin du bail. Certains bailleurs utilisaient cette clause pour contourner les règles encadrant les hausses des loyer : ils contraignaient les locataires à soit accepter de signer une nouvelle convention de location pour un loyer plus élevé, soit à déménager. Pour remédier à cette faille juridique, la Loi prévoit désormais que les baux à durée déterminée deviennent automatiquement des locations à durée indéterminée à l’échéance initialement prévue, sauf dans trois cas : si le bail concerne une sous-location, si le bail est à durée fixe parce que le propriétaire ou un membre de sa famille ont besoin d’occuper les lieux à la fin du bail ou si les parties conviennent de reconduire le bail pour une autre durée déterminée.

Quant au locataire, il peut terminer une location à durée indéterminée en donnant un mois de préavis au bailleur. Cependant, il ne peut écourter un bail à durée déterminée sauf cas exceptionnels (comme la nécessité de quitter les lieux pour recevoir des soins de longue durée ou pour violence familiale).

Sous-location et cession de bail

Parfois, un locataire souhaite quitter temporairement sa résidence (mission à l’étranger, congé sabbatique, etc.). Le locataire doit alors demander l’accord du bailleur avant de louer le bien. Dans un contrat de sous-location, le locataire initial devient le bailleur du sous-locataire et le propriétaire n’a pas de relation contractuelle avec le sous-locataire.

Il faut distinguer une sous-location d’une cession de bail. La différence principale est qu’un locataire qui cède son bail ne retourne pas dans les lieux. Le nouveau locataire supplante le locataire initial et il n’y a qu’un seul bailleur. Si le bail est d’une durée déterminée supérieure à 6 mois, le bailleur ne peut refuser son consentement à une cession sans motifs raisonnables.

Résolution de conflits

La Régie du logement a compétence exclusive pour entendre tous les conflits entre bailleurs et locataires résidentiels. Les arbitres peuvent trancher les litiges ou agir en qualité de médiateur si les parties souhaitent trouver un arrangement à l’amiable.

LEXIQUE

Propriétaire :
Owner
Locataire :
Tenant
Droit de jouissance paisible :
Right of quiet enjoyment
Loi sur les locations résidentielles :
Residential Tenancy Act
Bail commercial :
Commercial lease
Convention de location :
Tenancy agreement
Bailleur :
Landlord
Gestionnaire immobilier :
Property Manager
Bail :
Lease
Dépôt de garantie :
Security deposit
Dépôt pour les dommages attribuables à un animal de compagnie :
Pet damage deposit
Trop-perçu :
Overpayment
Normes de salubrité, de sécurité et d’habitation :
Health, safety and housing standards
Normes sanitaires, de propreté et de salubrité raisonnables :
Reasonable health, cleanliness and sanitary standards
Régie du logement :
Residential Tenancy Branch
Expulser :
To evict
Faille juridique :
Legal loophole
Sous-location :
Sublease
Arbitre :
Adjudicator

QUIZ

Qui paie ? Dépôt de garantie

Locataire

Qui paie ? Produits de nettoyage (détersif, etc.)

Locataire

Qui paie ? Appareils ménagers (lave-vaisselle, etc.)

Propriétaire

Qui paie ? Dépôt pour dommages pouvant être faits par un animal

Locataire

SOURCES